Por: Ana Laura Chávez Velarde*
A propósito de la campaña que el Diputado Local José María Martínez “Chema” ha comenzado desde hace unas semanas, sobre la problemática del acceso a la vivienda en el Área Metropolitana de Guadalajara (AMG), vale la pena hacer unas consideraciones al respecto sobre lo que sucede en la metrópoli tapatía, más allá de un slogan “pinches rentas caras” (sic) o de los propósitos de promoción electoral que los políticos pretenden.
Sin duda, al igual que muchas grandes Urbes del mundo, la problemática de acceso a la vivienda ya sea comprada o rentada es una realidad que rebasa los ímpetus electorales de los políticos. El AMG no es la excepción. De acuerdo con la última Encuesta Nacional de Vivienda (ENVI) 2020, en México existen 35.3 millones de viviendas habitadas, de las cuales el 43% es rentada o prestada, o sigue pagándola. Si hablamos, según datos del INEGI, que el promedio de ocupantes por vivienda es de 3.6 personas en 2020 por vivienda, aproximadamente 54 millones de mexicanos no cuentan con vivienda propia.
En Jalisco, la tendencia es igual que en el aspecto nacional pero con un incremento, se tiene un registro que existen 2’397,392 viviendas habitadas de las cuales 55 % son rentadas es decir 1 millón 331,728 viviendas tienen inquilinos. Estos parecieran ser números fríos que no nos dicen nada, hasta que comenzamos a hacer correlaciones interesantes. Primero: de acuerdo con el promedio de habitantes por vivienda que es 3.6, hablamos de que en Jalisco hay 4 millones 794 mil 220 personas que no cuentan con vivienda propia y tiene la necesidad de alquilar una vivienda, es decir el 55 % de la población de Jalisco.
Así mismo se destaca en el ENVI 2020 que, en nuestro estado, un 45% de viviendas tienen entre 55 a 100 metros cuadrados (m2) de construcción, es decir, 1 millones 072,583 casas y el 23 % o sea 543,703 viviendas son de menos de 55m2. El 68% de la vivienda en Jalisco es de las consideradas de interés social y otro tanto de clase media. Usando de nuevo el factor habitante por vivienda, hablamos de que son alrededor de 3 millones 30 mil personas las que habitan casas de interés social o clase media promedio.
Jalisco tiene más de 8 millones y medio de habitantes y de éstos 5 millones 268 mil 642 habitantes están en el área Metropolitana de Guadalajara. Por lo que, para efecto de ejemplificar, sería como si el 90 % de la población del área metropolitana rentara una vivienda. Por otro lado, según la Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico (OCDE) el promedio de ingreso de la población en México es $14,598 pesos mensuales y con una inflación galopante que diluye el valor del dinero.
Asimismo, de acuerdo con cifras del sector inmobiliario proporcionadas por el Instituto de Información Estadística y Geográfica de Jalisco (IIEGJ), el promedio de precios de renta en el AMG es de los $5,000 a los $23 mil pesos en Guadalajara; de $3000 a los $27,000 pesos en Zapopan y los rangos de precio de renta en Tlaquepaque, Tonalá, el Salto y Tlajomulco van desde los $3000 a los $18 mil pesos mensuales de renta. Sin hablar que el precio promedio para adquirir vivienda en Guadalajara es de $3.6 millones de pesos y en Zapopan de $4.8 millones de pesos.
Las preguntas comienzan a surgir, ¿cómo es posible que los habitantes puedan rentar o adquirir casas en un entorno inmobiliario tan difícil y con tanta especulación y con un ingreso tan bajo? ¿Qué pasa con las familias donde sólo una persona es el o la proveedora? La respuesta es que se hace imposible poder rentar, mucho menos comprar, ya que el pago de alquiler absorbería la totalidad del ingreso, siendo que el promedio de gasto en este rubro debería ser de entre del 30 al 40% del ingreso mensual.
Algunos países después de la 2ª guerra mundial y en épocas de alta inflación, han implementado regulaciones y políticas de control de rentas, las cuales han sido tanto celebradas como rechazadas. Sin embargo, países como Francia, Alemania, España, Portugal, Los países Nórdicos y en Estados Unidos; Estados como California, Distrito de Columbia, Maine, Maryland, Minnesota, Nueva York, Nueva Jersey y Oregón mantienen este tipo de políticas que benefician a los arrendadores.
Existen políticas como en Alemania, donde se determina un tope por zonas, otras por años de construcción de vivienda, por tipo de vivienda (casi siempre quedan excluidas las de zonas residenciales) y otros como topes al porcentaje anual de incremento como el de Portugal, que desde mi punto de vista es el caso más exitoso.
Los detractores afirman que este tipo de políticas desincentiva las inversiones en mantenimiento y construcción, además de que la oferta de vivienda disminuye; pero los que están a favor señalan que este margen es mínimo y son más los beneficios que deja que perjuicios. Las multas a quien viole estas normativas son muy altas y existen además la posibilidad de que los inquilinos puedan hacer denuncias ante instancias calificadas legales.
No obstante, no es la única salida, también en algunos Estados, incluyendo el nuestro, existen casos de vivienda pública que el estado impulsa o administra, pero los costos de construcción implican la necesidad de mayor recaudación y por lo tanto recae de nuevo en los ciudadanos este tipo de construcción.
Hemos visto el fracaso de experimentos de vivienda social y pública, como los “Projects” en Nueva York, Las Favelas en Brasil y los Fraccionamientos en Tlajomulco y Molinos en Zapopan, que dan muestra de que este tipo de políticas a la larga resultan contraproducentes para los propósitos de encontrar una vivienda en zonas seguras, con servicios y atención debida por parte de las autoridades; Ya que la calidad de vida en estos complejos es baja debido a la falta de centros de salud, educativos, mercados, parques deportivos, transporte y seguridad, además que muchos de estos son ciudades dormitorios ya que se encuentran lejos de los centros de trabajo. Por cierto, la propuesta del Legislador va por este camino, construir vivienda pública.
Es cierto que Jalisco, al igual que México tiene déficit de vivienda y que se necesita construir más, tan solo en Jalisco se requieren al menos 425 mil viviendas para rentar o comprar, pero las posibilidades son cada vez más escasas y se ven lejos, ya que el bajo ingreso de los mexicanos no permite acceder a una vivienda digna.
Sí, es verdad que, en el Área Metropolitana de Guadalajara las rentas son caras y hay escasez y mucha especulación. Aunque se celebra que un político haya volteado a ver la problemática.
Urge entonces que el resto de los políticos en Jalisco tomen en serio su papel y dejen su visión clientelar, simplista y oportunista de la coyuntura electoral y comiencen a generar el debate, análisis, normativas, leyes y políticas que ayuden a la ciudadanía a tener mejores condiciones de vida, de una forma justa y legal para todos los que habitamos esta ciudad.
*Académica del Depto. De Relaciones Internacionales de la Universidad de Guadalajara.
