La problemática de la vivienda en las principales ciudades del país y la gentrificación que estas enfrentan generan un debate constante sobre las soluciones más efectivas. En este contexto, el análisis imparcial revela que, en la mayoría de los casos, el principal factor que impulsa el encarecimiento de los precios es la escasez de vivienda bien ubicada, más que la llegada de inmigrantes o la especulación inmobiliaria, como comúnmente se piensa.
El proceso de gentrificación y la elevación de los costos en zonas céntricas tienen su origen en las regulaciones que dificultan la construcción de nuevas viviendas en áreas estratégicas. La restricción en permisos, los largos tiempos administrativos y los elevados costos de tramitación, que en ciudades como la Ciudad de México alcanzan meses y sumas significativas, limitan la oferta. Como consecuencia, solo las viviendas de lujo, con altos precios y modernas instalaciones, logran rentabilidad en estos contextos, dejando fuera a la mayoría de los habitantes.
Un ejemplo internacional es San Francisco, Estados Unidos, donde la dificultad para obtener permisos —que en promedio supera los tres años— ha provocado que la mayoría de las construcciones sean de alto valor, elevando el precio medio de la vivienda a 1.7 millones de dólares. En contraste, en Houston, con regulaciones más flexibles y menor tiempo para permisos, el costo promedio es de aproximadamente 300 mil dólares, cinco veces menor. La experiencia evidencia que regulaciones excesivas terminan afectando negativamente a los propios ciudadanos que buscan vivienda asequible.
En la Ciudad de México, el retraso y los costos elevados en la obtención de permisos frenan la construcción de vivienda cercana al centro, dejando en su mayoría desarrollos caros o en zonas alejadas. Esto genera un círculo vicioso donde solo las propiedades costosas y modernas pueden cubrir los riesgos y costos administrativos, elevando los precios y excluyendo a quienes desean vivir en zonas céntricas.
Un aspecto importante es la política de rentas congeladas, implementada en distintas épocas, que si bien busca proteger a los inquilinos, ha tenido efectos contraproducentes. En el centro de la Ciudad de México, por ejemplo, desde 1948, la congelación de rentas llevó a un deterioro en las condiciones de las viviendas y a un abandono progresivo de estas áreas, ya que nadie invirtió en mantenimiento ni en nuevas construcciones. La baja rentabilidad y los riesgos asociados desincentivaron la inversión privada, provocando que muchas personas prefirieran mudarse a zonas periféricas con mejores condiciones y menor costo.
Desde una perspectiva económica, la inversión en vivienda presenta menor rentabilidad comparada con instrumentos como los CETES, que ofrecen rendimientos cercanos al 8% anual. La imposibilidad de subir precios por encima de la inflación y los riesgos asociados hacen que el interés en desarrollar nuevas viviendas en zonas céntricas sea limitado. La consecuencia es que la oferta no crece, y la población se ve forzada a desplazarse hacia áreas alejadas, incrementando los tiempos de traslado y afectando la calidad de vida.
Al respecto, algunos argumentos sostienen que la ciudad ya no puede recibir más habitantes. Sin embargo, esta visión se basa en premisas erróneas: la densidad urbana en la Ciudad de México es baja, con una altura promedio de solo un piso y medio, por lo que aumentar la densidad en áreas existentes —como elevar esa media en un piso adicional— permitiría ampliar la oferta de vivienda céntrica sin necesidad de expandirse geográficamente.
La solución, en conclusión, pasa por facilitar la construcción de vivienda en las zonas más demandadas y reducir las barreras regulatorias. Solo así se podrá disminuir el costo de la vivienda y evitar la expulsión de residentes tradicionales. La experiencia internacional y nacional sugiere que la liberalización de los permisos y una mayor densificación urbana son caminos efectivos para enfrentar la problemática, siempre con un enfoque equilibrado que garantice la calidad de vida y la inclusión social.
Con información de López-Dóriga
