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No entender el suelo, es no entender nada

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Por: Tania Romero López

Tapatía, adicta al café; y consultora en legislación urbana, capacidad institucional y planeación para el desarrollo. Twitter: @TaniaRomeroL

Recientemente se publicó la Política Nacional de Suelo; y, aunque no se trata de un programa institucional mandatado por ley; se pretende que sea el instrumento que oriente la toma de decisiones para el desarrollo urbano, el ordenamiento territorial y la gestión ambiental con un horizonte a largo plazo. Sin embargo, a pesar de la relevancia que un documento que integra las políticas del sector; muy poco se ha hablado al respecto.

La gestión del suelo y de la hacienda pública son dos de las atribuciones más relevantes de las administraciones públicas municipales, pues es a través de estas que pueden financiar el cumplimiento de las demás. Entonces resulta válido decir que las autoridades locales que no entienden el suelo no han entendido nada; y desafortunadamente esa pareciera ser la realidad a la que las ciudades en Jalisco nos enfrentamos. La expansión urbana en nuestras ciudades sigue patrones que en su mayoría responden a dinámicas que poco tienen que ver con la planeación. Pues, aunque en algunas hay espacios que muestran avances en su desarrollo, en las periferias urbanas se muestran patrones de pobreza, informalidad, y carencias en cuanto a infraestructura, equipamientos y servicios básicos.

Al menos en el Área Metropolitana de Guadalajara, las condiciones del mercado, la inseguridad y otros factores han provocado la preferencia de las familias por modelos de vivienda unifamiliar y en cotos cerrados, lo que ha generado un crecimiento acelerado pues no hay suelo que alcance a satisfacer la demanda de las desarrolladoras inmobiliarias cuando de querer vender se trata. La oferta de vivienda en las periferias urbanas ha resultado también en que se especule con altos valores del suelo en la centralidad de las ciudades; y en un crecimiento en la distancia entre la oferta de vivienda bien ubicada y la mayor parte de la población, pues no tenemos capacidad para pagarla.

De acuerdo con información del IIEGJ el precio promedio de ventas de vivienda en el AMG es de 6 millones treinta y cuatro mil doscientos diez pesos para el mes de abril; y la renta promedio en Guadalajara es de $21, 174.00 pesos. Lo que significa que para la mayoría de nosotros la posibilidad de acceder a una vivienda bien ubicada, habitable y con todos los servicios necesarios; está lejos de la realidad. Esto implica que la mayoría de las personas en el AMG hoy, no podemos aspirar a que se nos garantice nuestro derecho a la vivienda adecuada.

En un contexto en el que se nos ha tratado de reforzar hasta el cansancio que “el pobre es pobre por que quiere y que quien trabaja duro va a salir de la pobreza” ver las estadísticas reales demuestran lo equivocado de la premisa. Pues hoy, la generación que somos el motor económico del Estado, a la que se nos prometió que si trabajábamos duro y estudiábamos tendríamos el futuro asegurado encontramos que no podemos siquiera gozar de nuestros derechos fundamentales.

Mientras tanto en los municipios del Estado, se sigue dependiendo de las aportaciones federales y estatales; y dejando la mayor parte de la generación de ingresos propios en un impuesto predial mal cobrado, sin que se tengan catastros modernos y unificados; o lo que es peor sin que se entienda el potencial que el valor del suelo puede tener para el desarrollo de ciudades mucho más incluyentes; ciudades en las que quepamos todos y todas.

Una adecuada política de suelo, acompañada de mecanismos que permitan a las autoridades recuperar valor, puede permitir el financiamiento de mejores infraestructuras y un adecuado balance entre las cargas y beneficios que trae el desarrollo a las ciudades. Mientras menos dependientes sean los municipios de ingresos estatales y federales, tendrán más capacidad de generar las soluciones que verdaderamente necesitan las personas que los habitan y transitan. Estas soluciones pueden también traducirse en generación de modelos de vivienda social a partir de la integración de bolsas de suelo, de oferta de vivienda social en renta; en la obligación de que los nuevos desarrollos inmobiliarios incluyan modalidades de vivienda para personas de ingresos bajos; o que cubran los costos de urbanización que generan para los municipios.

Mucho se habla últimamente de la urgencia de reformas fiscales, pero poco se dice de la necesidad de profundas reformas urbanas. Mientras que las autoridades locales no sean capaces de hacerse de fuentes de ingresos, seguiremos padeciendo de municipios débiles, de segregación socio espacial y de servicios de mala calidad. Entendiendo la heterogeneidad de las autoridades municipales del Estado, es imperativo que les exijamos excelencia y dejemos de tolerar la falta de capacidad de quienes nos gobiernan. Que abordemos la necesidad de que las autoridades municipales (y del estado) entiendan de los asuntos relacionados con la política de suelo y que dejen de justificar su inacción o pobre gestión con falta de capacidad. Necesitamos ejercicios efectivos y justos del gasto; funcionarios y funcionarias listas para verdaderamente combatir la corrupción; y dispuestas a tomar las decisiones “políticamente difíciles” para repartir adecuadamente las cargas y los beneficios que llegan con la urbanización y el desarrollo para resolver los problemas que nos aquejan y garantizarnos los derechos de manera adecuada.

La Política Nacional de Suelo, ha generado un buen diagnóstico considerando la información deficiente sobre nuestro territorio; y ha hecho un esfuerzo de alineación con el sistema nacional de planeación del ordenamiento territorial. Sin embargo, sigue siendo un documento que al no estar normado por ley enuncia políticas, conceptos y criterios sin asignación presupuestaria, sin recomendaciones de modificaciones normativas específicas y con pocas posibilidades de ser implementado en lo local.

Los documentos de política nacional siguen el modelo de hacer grandes esfuerzos diagnósticos con pocas posibilidades de ofrecer resultados; pues mientras no se tengan administraciones municipales capaces de entender las grandes agendas de las ciudades, que superen su visión de corto plazo (hasta las siguientes elecciones); difícilmente los objetivos que la nueva política de suelo persigue se pondrán en operación y serán una realidad.

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